CGARS sentenza n. 422/2025 – Ristrutturazione edilizia: ammessa demo-ricostruzione su sedime/lotto diverso

Una recente sentenza del Consiglio di Giustizia amministrativa per la Regione siciliana (n. 422 del 3 giugno 2025) approfondisce la nozione di “ristrutturazione edilizia” dopo le modifiche apportate dall’art. 10, comma 1, lett. b), n. 2), del D.L. 76/2020 (convertito dalla legge 120/2020) all’art. 3, comma 1, lett. d), del D.P.R. 380/2001.

 Una pronuncia indubbiamente impattante nella misura in cui amplia – interpretando fedelmente il dato letterale vigente della norma e dunque della volontà del legislatore – la portata della ristrutturazione edilizia ammettendo la demolizione e ricostruzione su sedime/lotto diverso, anche distante, mediante traslazione della volumetria, purché nel rispetto delle regole urbanistiche e regolamentari vigenti.

In particolare, la vicenda oggetto di contenzioso verteva sulla richiesta di un permesso di costruire per demolire un edificio esistente e ricostruirlo su un’area diversa mediante traslazione della volumetria (a circa 150 metri di distanza), rigettata dal comune che sosteneva come la ricostruzione su area diversa non potesse qualificarsi come ristrutturazione.

Anche ad avviso del TAR Palermo (Sentenza n. 2409/2023) la qualificazione di ristrutturazione edilizia non era condivisibile in virtù della traslazione dell’edificio su un’area diversa da quella in cui si trovava l’immobile demolito.

La questione di diritto, dedotto dagli appellanti e fulcro del problema, attiene all’interpretazione della nozione di ristrutturazione edilizia contemplata nell’art. 3, comma 1, lett. d) del D.P.R. n. 380/2001 nella formulazione novellata dall’art. 10, comma 1, lett.b), n.2) del D.L. 16 luglio 2020, n. 76, convertito con modificazioni, dalla Legge 11 settembre 2020, n. 120 (ed applicabile nella Regione Sicilia in virtù del recepimento dinamico disposto all’art. 1 L.R. 10 agosto 2016,n. 16) nella parte in cui statuisce che: “Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico”.

 Il CGARS rileva, appunto, come dopo le innovazioni apportate all’art. 3 del D.P.R. 380 dal D.L. n. 76 del 16 luglio 2020, la nozione di ristrutturazione edilizia è stata notevolmente ampliata, non postulando più il rispetto di tutti quei parametri originariamente ritenuti essenziali per la sua configurabilità. Deve, dunque, concepirsi adesso la ristrutturazione edilizia secondo la rinnovata ottica, desumibile dal tenore testuale della disposizione in esame, volta a non vincolarla ai precedenti requisiti presupponenti una rigida “continuità” tra le caratteristiche strutturali dell’immobile preesistente e quelle del manufatto da realizzare, ivi inclusa l’area di edificazione.

Di conseguenza, la riconosciuta possibilità di demolire un fabbricato esistente e di ricostruirlo su un’altra area, ossia su un diverso sedime, non può ritenersi soggetta ai limiti dimensionali del terreno originariamente interessato dalla costruzione da ristrutturare, potendo, dunque, ammettersi la ricostruzione anche altrove, ossia in un diverso lotto, pur sempre nel rispetto delle capacità edificatorie proprie di quest’ultimo.

Né, peraltro – precisa il Consiglio di Giustizia amministrativa – può ritenersi che la nuova concezione della ristrutturazione edilizia implichi “consumo di nuovo suolo”, poiché la scelta di ricostruire altrove presuppone pur sempre la necessità di demolire da un’altra parte e, pertanto, postula un bilanciamento tra l’edificio da realizzare e quello da eliminare.

Il che segna l’elemento distintivo della nuova ristrutturazione edilizia, così come delineata dall’art. 3, comma 1, lett. d) del D.P.R. n. 380/2001 modificato dall’art. 10, comma 1, lett. b), n. 2) del D.L. 16 luglio 2020, n. 76, convertito, con modificazioni dalla L.  11 settembre 2020, n. 120, rispetto alla nuova costruzione di cui all’art. 3 comma 1, lett. e) del D.P.R. n. 380/2001, poiché la prima presuppone pur sempre la demolizione di un preesistente manufatto a differenza della seconda che si afferma quale categoria residuale, comprendente gli interventi non riconducibili in altre casistiche, e, quindi, anche l’attività edificatoria del tutto autonoma ed indipendente da eventuali preesistenti edifici da demolire.