Bonus edilizi – Circolare Agenzia delle Entrate 8/E/2025: i chiarimenti sull’applicazione delle detrazioni post Legge di Bilancio 2025

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la Circolare 8/E del19 giugno 2025, avente ad oggetto “Novità in tema di detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di efficienza energetica degli edifici, e per gli interventi ammessi al Superbonus – Legge 30 dicembre 2024, n. 207 (Legge di bilancio 2025)”, con la quale fornisce importanti chiarimenti sull’applicazione dei bonus edilizi dopo le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2025 (Legge n. 207/2024.

Si veda nostra NEWS del 10 gennaio u.s. “Legge di Bilancio 2025: tutte le misure fiscali in un dossier Ance”.

Si ricorda che la legge di Bilancio 2025, pur prorogando fino al 2027 la vigenza dei bonus edili (Bonus Ristrutturazioni, Ecobonus, Sismabonus, Sismabonus acquisti), ha anche ridotto le aliquote di detrazione, fissate in due ordini di misure, variabili a seconda dell’anno di sostenimento delle spese e in relazione alla posizione soggettiva del beneficiario.

Pertanto, in linea generale i bonus spettano secondo le seguenti modalità:

– nel 2025 al 50% per gli interventi eseguiti sull’abitazione principale del proprietario o del titolare di diritti reali sulla stessa, e al 36% per gli interventi su tutti gli altri immobili,

– nel 2026-2027 al 36% per gli interventi eseguiti sull’abitazione principale del proprietario o del titolare di diritti reali sulla stessa e al 30% per gli interventi su tutti gli altri immobili.

Il documento di prassi fornisce chiarimenti riguardo aliquote agevolate, requisiti soggettivi e oggettivi, lavori condominiali, interventi agevolati e Superbonus.

Riepilogo delle nuove aliquote relative a Bonus ristrutturazioni, Ecobonus e Sismabonus [Paragrafo 1 e 2]
Vengono confermate le nuove aliquote introdotte dalla Legge di Bilancio 2025 (art.1, comma 55, legge 207/2024), che trovano applicazione anche per gli interventi che, fino al 2024, godevano di aliquote più elevate (es. Ecobonus 70-75%, Sismabonus 75-85%).
L’Agenzia delle Entrate chiarisce inoltre che, per tutti i bonus edilizi, le nuove aliquote si applicano alla parte di spesa sostenuta nel 2025 per lavori già avviati nel 2024, nel rispetto dei limiti massimi stabiliti per ciascuna agevolazione, fornendo al riguardo specifici esempi pratici.

Detrazione più alta (50% per il 2025 o 36% per il 2026-2027) ed abitazione principale [Paragrafo 2.2]
L’agenzia chiarisce che la detrazione maggiorata (50% nel 2025, 36% nel 2026-2027) prevista per i bonus edilizi (Bonus ristrutturazioni, Ecobonus, Sismabonus) spetta solo se:

• Il contribuente è proprietario (compresa la nuda proprietà e la proprietà superficiaria) o titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione)
• L’unità immobiliare è adibita ad abitazione principale, come definita dall’art. 10, comma 3-bis del TUIR (intesa come dimora abituale del contribuente o dei suoi familiari)

In particolare, la Circolare chiarisce che:

• in presenza di due immobili (uno adibito a dimora del contribuente, l’altro a dimora del familiare), la detrazione maggiorata si applica solo all’immobile usato dal titolare stesso;
• la proprietà o il diritto reale deve sussistere all’avvio dei lavori (o al momento della spesa, se antecedente) mentre la destinazione ad abitazione principale può avvenire anche al termine dei lavori;
• rientrano nella maggiorazione anche interventi su pertinenze, purché vincolate all’abitazione principale.
• i familiari conviventi e i detentori (es. inquilini, comodatari) non titolari di diritti reali hanno diritto alle aliquote ordinarie, ovvero 36% nel 2025 e 30% nel 2026-2027.

 Sismabonus Acquisti – acquisto di abitazioni ristrutturate o di box pertinenziali [Paragrafo 2.2]
La Circolare chiarisce che l’aliquota maggiorata (50% per il 2025, 36% per il 2026-2027) si applica anche all’acquisto di abitazioni antisismiche (cd. Sismabonus acquisti – art. 16, co. 1-septies, D.L. 63/2013), all’acquisto di immobili ristrutturati (cd. Bonus per l’acquisto di abitazioni in fabbricati interamente ristrutturati – art. 16, co. 3, TUIR) e all’acquisto/costruzione di box pertinenziali (art. 16-bis, co. 1, lett. d, TUIR), a condizione che l’immobile acquistato o l’unità di cui il box è pertinenza venga destinato ad abitazione principale entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno di prima fruizione del beneficio.

Interventi agevolati su parti comuni condominiali [Paragrafo 2.2]
Viene confermato che, per gli interventi agevolati su parti comuni condominiali (inclusi condomìni minimi e interi edifici con unico proprietario), la detrazione maggiorata (50% nel 2025, 36% nel 2026-2027) spetta al condòmino proprietario o titolare di diritto reale sull’unità immobiliare che destini l’unità ad abitazione principale. I requisiti vanno verificati alla data di inizio lavori (titolarità del diritto) e al termine dei lavori (uso come abitazione principale).

 Caldaie a combustibili fossili – esclusione dal Bonus ristrutturazioni e dall’Ecobonus [Paragrafo 2.1]
Viene confermata l’esclusione dal Bonus ristrutturazioni e dall’Ecobonus delle spese sostenute nel triennio 2025-2027 e relative agli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili, come previsto dalla Legge di Bilancio (art.1, co.55, lett. a e b, legge 207/2024) ed in attuazione di specifici obblighi “green” UE (Direttiva 2024/1275).

Novità in tema di Superbonus [Paragrafo 3]
L’Agenzia conferma e illustra le nuove disposizioni sul Superbonus introdotte dalla Legge di Bilancio, riguardo:

• L’aliquota di applicazione – Superbonus al 65% per l’anno 2025 si applica agli interventi realizzati da Condomini (inclusi edifici da 2 a 4 unità anche di unico proprietario), e Onlus, OdV, APS, a condizione che, entro il 15 ottobre 2024, sia stata:
  • presentata la CILAS e, per lavori condominiali, adottata anche la delibera di approvazione dei lavori;
  • presentata l’istanza del titolo abilitativo, in caso di demolizione e ricostruzione.
• La ripartizione in 10 anni delle spese 2023 e 2024 – Per le spese sostenute nel 2023 è possibile optare per ripartizione in 10 anni (anziché 4) presentando una dichiarazione integrativa entro il 31 ottobre 2025, mentre per le spese sostenute a decorrere dal 2024 è obbligatoria la ripartizione in 10 anni.