Legge n.108 del 30 luglio 2025 di conversione del D.L. n. 84/2025 cd. Dl Fiscale – Misure fiscali d’interesse per il settore

Pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale – Serie Generale – n. 177 del 1° agosto 2025, la Legge n.108 del 30 luglio 2025, di conversione del Decreto Legge 17 giugno 2025, n. 84 (cd. DL Fiscale) recante “Disposizioni urgenti in materia fiscale”, in vigore dal 2 agosto 2025.

Si segnalano, in sintesi, le principali novità fiscali per il settore:

Concessione di usufrutto e redditi diversi – Norma interpretativa (art.1, co.1-bis)
E’ stata introdotta una norma interpretativa volta a specificare l’ambito applicativo dell’art.67, co.1, lett.h, del TUIR (D.P.R. 917/1986) che, dal 1° gennaio 2024, include, ai fini IRPEF, fra i redditi diversi, la costituzione di altri diritti reali di godimento su beni immobili (oltre alla concessione di usufrutto), già prevista dalla medesima disposizione.
Questo nuovo intervento normativo si inserisce nell’ambito della riforma della tassazione delle plusvalenze immobiliari, operante dal 1° gennaio 2024 [art.1, co.92, della legge 213/2023 – legge di Bilancio 2024], la quale distingue il trattamento fiscale, ai fini IRPEF, a seconda che l’operazione consista in:
– atti di “concessione in usufrutto” e “costituzione” degli altri diritti reali di godimento, i quali rientrano nell’art.67, co.1, lett.h del TUIR e, quindi, generano redditi diversi tassati a prescindere dal periodo di possesso precedente e dalla natura dell’immobile ceduto;
– atti di cessione a titolo oneroso di beni immobili e di diritti reali immobiliari, i quali continuano a ricadere nell’art.67, co.1, lett.b, del TUIR, generando plusvalenze immobiliari imponibili alle condizioni previste dalla norma (ossia se relativi a immobili diversi dalle aree edificabili, o qualora effettuati entro i 5 anni successivi all’acquisto, salvo quelli acquisti per successione e quelli relativi ad unità adibite ad abitazione principale la cui cessione non genera mai plusvalenza tassata).
A tal riguardo, il D.L. 84/2025 interviene ulteriormente per chiarire che la “costituzione” dell’usufrutto sull’immobile viene tassata come “reddito diverso” (ai sensi della lett.h, co.1, dell’art.67) nell’ipotesi in cui il soggetto concedente mantiene un altro diritto reale sullo stesso (ad es. la nuda proprietà).
Diversamente, se il proprietario cede contestualmente anche la nuda proprietà (ossia trasferisce integralmente ogni diritto reale su un immobile), l’operazione si configura come una vera e propria cessione a titolo oneroso, generando una plusvalenza tassabile secondo i criteri previsti per tali operazioni: quindi imponibile ai fini IRPEF se effettuata entro 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione, oppure entro 10 anni in caso di interventi edilizi agevolati con Superbonus (art. 67, co.1, lett. b e b-bis del TUIR).
Con questa norma di interpretazione autentica (con efficacia retroattiva) viene superato il precedente orientamento dell’Agenzia delle Entrate contenuta nella Risoluzione n. 133/2025, secondo cui – nel caso in cui il proprietario originario avesse ceduto sia l’usufrutto che la nuda proprietà dell’immobile a 2 soggetti diversi, il corrispettivo derivante dalla costituzione del diritto di usufrutto dovesse essere considerato come “reddito diverso” (tassato senza limiti temporali), mentre quello relativo alla cessione della nuda proprietà fosse una “plusvalenza” (imponibile ad IRPEF solo se effettuata entro 5 anni dall’acquisto/costruzione dell’immobile).
In questo senso, la modifica contenuta nel D.L. 84/2025 semplifica e rende più favorevole il regime fiscale ai fini IRPEF collegato a questa particolare fattispecie, nella quale il proprietario originario trasferisce a terzi la titolarità sull’immobile anche se questa viene differenziata fra usufrutto e nuda proprietà (sul tema anche Studio n. 14-2024/T del Consiglio Nazionale del Notariato).

Delibere IMU 2025 (Art. 6)
In materia di IMU, è stato confermato che, per l’anno 2025, i Comuni che non hanno approvato entro il 28 febbraio le delibere relative ai prospetti o alle aliquote IMU, potranno farlo entro il 15 settembre 2025.
Resta comunque ferma la validità delle delibere adottate nel periodo compreso tra il 1° marzo e il 18 giugno 2025, data di entrata in vigore del DL Fiscale 84/2025.

Estinzione dei giudizi e definizione agevolata – Norma interpretativa (art.12-bis)
E’ stata introdotta una norma interpretativa volta a chiarire l’efficacia della definizione agevolata dei carichi affidati agli agenti della riscossione dal 1° gennaio 2000 al 30 giugno 2022 (cd. “rottamazione-quater”), nella particolare ipotesi in cui vi siano, altresì, giudizi pendenti aventi ad oggetto le medesime somme (art.1, co.231, e segg. della legge 197/2022 – – legge di Bilancio 2023).
In particolare, la nuova disposizione chiarisce che il giudizio si estingue con il pagamento della sola prima rata, o dell’unica rata del debito fiscale, e non con il versamento di tutte le rate nelle quali il debito è stato suddiviso (massimo 18 rate), al fine di velocizzare la conclusione dei processi in corso.
Inoltre, l’estinzione del giudizio viene dichiarata d’ufficio dal giudice, dietro presentazione congiunta della seguente documentazione:
– dichiarazione del contribuente di volersi avvalere della “rottamazione-quater” (o della riammissione alla stessa, da cui sia decaduto per mancato, insufficiente o tardivo versamento, alle relative scadenze, del debito fiscale);
– comunicazione dell’agente della riscossione circa l’ammontare complessivo delle somme dovute ai fini della definizione, nonché quello delle singole rate, con il giorno e il mese di scadenza di ciascuna di esse;
– attestazione del versamento della prima o unica rata.
L’estinzione del giudizio che segue alla definizione agevolata comporta l’inefficacia delle sentenze di merito e degli altri provvedimenti non passati in giudicato, fermo restando che le somme già versate a qualsiasi titolo riferite alla procedura giudiziale restano acquisite e non sono rimborsabili.
Si precisa che queste disposizioni valgono ai soli fini processuali, mentre la “rottamazione-quater” si perfeziona con il versamento di tutte le rate della cartella di pagamento.

Ravvedimento speciale e CPB per il 2025/2026 (art.12-ter)
E’ stato introdotto il “ravvedimento speciale”, in via opzionale, anche per i soggetti ISA che aderiscono al concordato preventivo biennale (cd. CPB per il biennio 2025-2026), analogamente a quanto già previsto per coloro che hanno aderito al CPB 2024-2025.
Questa misura consente di sanare le imposte sui redditi (IRPEF/IRES) e l’IRAP relative a uno o più periodi d’imposta ancora accertabili, relativi alle annualità tra il 2019 e il 2023, tramite il pagamento di un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi (IRPEF/IRES) e relative addizionali, nonché di un’imposta sostitutiva dell’IRAP.
Il D.L. 84/2025 definisce, quindi, sia le modalità di calcolo della base imponibile per l’applicazione delle imposte sostitutive, sia le aliquote delle stesse.
A tal fine, viene previsto che la base imponibile dell’imposta sostitutiva è costituita, sia ai fini dell’IRPEF/IRES, sia dell’IRAP, dalla differenza fra il reddito d’impresa (o del valore della produzione netta) già dichiarato alla data di entrata in vigore della legge di conversione del D.L. Fiscale (2 agosto 2025) e il medesimo valore aumentato del: a) 5% per i soggetti con punteggio ISA pari a 10; b) 10% per i soggetti con punteggio ISA pari o superiore a 8 e inferiore a 10; c) 20% per i soggetti con punteggio ISA pari o superiore a 6 e inferiore a 8; d) 30% per i soggetti con punteggio ISA pari o superiore a 4 e inferiore a 6; e) 40% per i soggetti con punteggio ISA pari o superiore a 3 e inferiore a 4; f) 50% per i soggetti con punteggio ISA inferiore a 3.
Per le annualità 2019, 2022 e 2023, l’aliquota dell’imposta sostitutiva è:
 Ø per l’IRPEF/IRES e relative addizionali pari al: 10%, se nel singolo periodo d’imposta l’ISA è pari o superiore a 8; 12%, se nel singolo periodo d’imposta l’ISA è pari o superiore a 6 ma inferiore a 8; 15%, se nel singolo periodo d’imposta l’ISA è inferiore a 6.
 Ø per l’IRAP pari al: 3,9%.
Invece, per le annualità 2020 e 2021, tenuto conto della pandemia da Covid-19, l’importo delle imposte sostitutive dovute, calcolate con le modalità sopra illustrate, è diminuito del 30%, per cui le aliquote sono:
Ø per l’IRPEF/IRES e relative addizionali pari al: 7%, se nel singolo periodo d’imposta l’ISA è pari o superiore a 8; 8,4%, se nel singolo periodo d’imposta l’ISA è pari o superiore a 6 ma inferiore a 8;  0,5%, se nel singolo periodo d’imposta l’ISA è inferiore a 6.
Ø per l’IRAP pari al: 2,73%.
Inoltre, come già stabilito per coloro che hanno aderito al CPB nel 2024-2025, il “ravvedimento speciale” viene ora concesso anche ai soggetti ISA che, anche per una sola delle annualità comprese tra il 2019 e il 2023, hanno dichiarato specifiche cause eccezionali correlate all’esercizio dell’attività d’impresa (ad es. esistenza di una causa di esclusione dagli ISA a seguito della pandemia da COVID-19, o di condizioni di non normale svolgimento dell’attività).
Per il resto, il nuovo “ravvedimento speciale” ricalca, nelle sue linee generali, la disciplina già introdotta in relazione alle adesioni al CPB per il biennio 2024-2025.
In particolare, il versamento dell’imposta sostitutiva (IRPEF/IRES e IRAP) riferite a ciascuna annualità oggetto dell’opzione è effettuato, a scelta del contribuente in un’unica soluzione tra il 1° gennaio e il 15 marzo 2026, oppure, in massimo 10 rate mensili di pari importo, a partire dal 15 marzo 2026, con applicazione degli interessi legali.
In caso di pagamento rateale, l’opzione, per ciascuna annualità, si perfeziona mediante il pagamento di tutte le rate. Il pagamento di una delle rate, diverse dalla prima, entro il termine di pagamento della rata successiva, non comporta la decadenza dal beneficio della rateazione.
Infine, viene previsto che i termini e le modalità di comunicazione delle opzioni per il “ravvedimento speciale” verranno stabiliti da un Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate.

Proroga del termine dei versamenti risultanti dalle dichiarazioni fiscali (art.13)
Viene confermata, per i contribuenti ISA e per coloro che risultano esclusi dagli ISA, la proroga del termine di versamento di IRPEF/IRES, IRAP e IVA dal 30 giugno al 21 luglio 2025, senza alcuna maggiorazione (o con la maggiorazione dello 0,4% per i versamenti effettuati nei 30 giorni successivi).

Controlli presso le imprese – Motivazione degli atti (art.13-bis)
E’ stata introdotta una disposizione in tema di controlli dell’Amministrazione finanziaria presso le sedi delle imprese.
In particolare, viene previsto che gli atti (autorizzazioni o processi verbali) dell’Amministrazione finanziaria devono indicare e motivare espressamente ed in modo adeguato le circostanze e le condizioni che hanno giustificato l’accesso presso l’impresa (cfr. il nuovo secondo periodo dell’art.12, co.1, della legge 212/2000 – cd. Statuto del contribuente). Tale obbligo si applica agli atti di autorizzazione e per i processi verbali redatti successivamente al 2 agosto 2025, data di entrata in vigore della legge di conversione del DL Fiscale.