Agevolazione prima casa – Risposta AdE n.197/2025: Chiarimenti sul nuovo termine per la rivendita dell’immobile e sul credito d’imposta

Con la Risposta n. 197 del 30 luglio 2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il nuovo termine di due anni per procedere alla rivendita della “prima casa”, necessario per mantenere l’agevolazione fiscale in caso di nuovo acquisto, si applica anche ai fini del credito d’imposta per il riacquisto di una nuova abitazione.

Si ricorda che, la legge di Bilancio 2025 (art. 1, comma 116, legge 207/2024), ha esteso da uno a due anni il termine entro il quale il proprietario di un immobile acquistato con l’agevolazione “prima casa”, che compra un secondo immobile con la stessa agevolazione, deve vendere l’immobile preposseduto, per conservare il beneficio fiscale.

In linea generale, per usufruire dell’agevolazione “prima casa”, l’acquirente deve dichiarare, all’atto di acquisto, di non essere già proprietario di un immobile acquistato con lo stesso beneficio.

Tuttavia, la normativa prevede una “deroga” a tale condizione: è possibile acquistare un nuovo immobile con l’agevolazione, anche in presenza di un immobile già posseduto acquistato con il beneficio “prima casa”, purché quest’ultimo venga ceduto entro un certo termine dalla data del nuovo atto di acquisto.

Prima dell’entrata in vigore della legge di Bilancio 2025, dunque fino al 2024, tale termine era di un anno. A partire dal 1° gennaio 2025, il termine è stato portato a due anni.

Nel caso specifico analizzato dall’AdE, con la risposta in commento, il contribuente aveva acquistato nel 2024 (dunque, prima dell’entrata in vigore del nuovo termine biennale) una nuova “prima casa”, impegnandosi alla rivendita dell’immobile pre-posseduto entro un anno e richiedendo il credito d’imposta per il riacquisto.

Sono stati quindi posti due quesiti in merito all’estensione del termine per la rivendita (2 anni) precedentemente acquistato con l’agevolazione “prima casa”:

1. se tale estensione risulti applicabile anche agli acquisti effettuati nel 2024, prima dell’entrata in vigore della norma (cioè il 1° gennaio 2025);
2. se il nuovo termine rilevi anche ai fini della spettanza del credito d’imposta per il riacquisto.

Con riferimento al primo quesito, l’Agenzia delle Entrate ha confermato, in linea con quanto già affermato nella Risposta n. 127/2025, che la nuova disciplina si applica anche agli atti di acquisto stipulati prima del 1° gennaio 2025 purchè al 31 dicembre 2024 non risulti ancora decorso il previgente termine di un anno.

Quanto al secondo quesito, sulla possibile estensione del termine biennale anche al credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa”, l’Agenzia ha chiarito, in base alle disposizioni fiscali contenute nella Legge 448 del 1998, il credito d’imposta è riconosciuto al contribuente che acquisisce una nuova abitazione non di lusso entro un anno dalla vendita di un immobile acquistato in precedenza usufruendo dell’agevolazione “prima casa”.

In conclusione, il contribuente che acquista una nuova abitazione richiedendo l’agevolazione “prima casa”, pur essendo ancora titolare di un immobile acquistato con lo stesso beneficio, potrà usufruire del credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa” di cui all’art. 7 della L. 448/98 qualora rivenda la vecchia abitazione entro due anni dal nuovo acquisto.

In questi casi, il credito è riconosciuto in via provvisoria. Nel caso in cui non proceda alla rivendita dell’immobile pre-posseduto entro il termine di due anni, decade – oltre che dall’agevolazione “prima casa” di cui ha beneficiato per il riacquisto – anche dal diritto al credito d’imposta.